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        樓市缺的一些「信心」,很難給嗎?

        2022年07月23日 14:21     小編:YY          點擊:1216

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        ◎◎◎

        轉眼2022年已經過去一半零19天。

        假如上半年沒有滿意的成績,千萬不要氣餒。

        因為:七一建黨,八一建軍,十一建國,偉大的事業都是在下半年完成的。

        說回正題,前幾天荊州樓市上半年的成績單也出來了,看完成績多少有點五味雜陳。

        這段時間,不少地產界的人才都在各顯神通,給2022年接下來的半年下預判。

        我也忍不住了。

        下半年樓市怎么走?站在這個節點,不得不對2022年上半年進行復盤,直面市場,同樣也是給樓市找回一點缺失的信心。

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        6月成交回升了

        2022年上半年荊州樓市場成績如何?先做個匯報。

        根據上周統計發布的數據:2022年1-6月荊州商品房銷售套數6066套,面積約66.56萬㎡,總成交金額達45億元。

        去年上半年,荊州新房成交7392套,成交均價7351元/㎡。

        實事求是地講,今年上半年荊州新房成交量并不理想,同比下降33.8%,成交均價也有所下降。

        荊州上半年的新建商品住宅新增1821套,面積15.98萬㎡,同比下降70%,供需兩端都呈低迷狀態。

        看到這些數據,可能就會有人說:這下樓市就涼了。

        事實真的如此嗎?很明顯的感受,2022年上半年,很難。

        樓市向來最在意的「6月年中沖刺」聲音小了,朋友圈開發商刷年中大紅海報成績的也少了。

        不僅僅是荊州,說這是全國樓市最困難的半年,也不為過。

        雖然上半年樓市整體表現不理想,但如果把上半年的數據細拆分成每月數據來看,正處在明顯的復蘇過程中。

        整體來看2022年每月銷售套數,相對來說比較平穩,至少沒有出現大幅度驟升驟降,除了4月成交稍弱,甚至6月成交還沖刺了一把,是上半年的峰值月。

        當然,必然是離不開6月中旬荊州印發“房十條”,有數據顯示,6月中下旬,荊州城區住宅銷售備案806套,這些銷售備案數據有滯后性,6月實際的成交數據可能還會變化。

        再看具體區域。

        上半年各區商品住宅成交情況對比,荊北和沙北依然是成交主力,1-6月商品住宅累計成交2323套,26.26萬㎡,占整體銷售的47.4%。

        按照以往的銷量,單這兩個區的銷量,就能在荊州樓市比例過半,今年上半年略有下降,主要還是因為兩個區新盤不足。

        城東片區1-6月商品住宅累計成交631套,6.55萬㎡,排在第三,區域整體價格低于其他片區,性價比很高。

        武德和中心城區銷量相差不大,排第四和第五,這兩個區都算是荊州老城區了,各個配套措施齊全,居住人口也多,但老舊小區多,新房很少。

        紀南文旅區,荊州高新區,關沮新城區,城南片區依次靠后。

        2022年上半年,和往年是沒法比的,但不管是整體還是各區域看,2022年上半年成交是「曲折向上」的,這是個積極信號。

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        市場信心恢復還要多久?

        如若要概括上半年的荊州樓市,四個字:提振信心。

        看看我這半年來關于樓市政策的文章:

        1月26日,《雙降!2022開年樓市驚喜》

        連續維持19個月LPR不變后,央行第二次LPR。1年期LPR為3.7%,5年期以上LPR為4.6%。2022年剛開局,樓市就迎來了好兆頭。

        3月4日,《調公積金、降首付,多城樓市進入鼓勵交易階段》

        多城跟進降首付,提高公積金購房貸款額度后,公積金新政殺到湖北宜昌,于是,就有很多人開始關心荊州是否會跟進。

        4月25日,《“三確保政策”帶來行業歷史性發展大跨越》

        楚天都市·御湖一品湖北省首創“三確保政策”簽約,即“一保質,二保期,三保價”,本土房企中大豪盛出了這么特別的一招,讓不少人對荊州樓市增添了信心。

        5月29日,《荊北首個交房即辦證項目,引領人居新高度》

        全國上下一條心,最大程度保交付。荊州開始響應,信園成為荊北首個交房即辦證樓盤。

        6月14日,《利好消息,荊州出臺“10條”新政,事關荊州住房》

        荊州放出了大招,一口氣10條政策,其中5條與購房者息息相關,購房契稅補貼70%,首套房首付比例降至20%,房貸利率下調,公積金可貸可取。

        另5條是針對開發商也給予了支持。

        在樓市,「信心比黃金更重要」這句話,幾乎每年都在說,但今年,尤其是剛過去的這半年,從高層到地方,所有政策、表態,都是在提振市場信心。

        上半年成交量的曲折回升,是積極信號,但市場各方距離信心真正恢復,還需要時間,這將會是一場持久戰。

        “房十條”,其實就是荊州打響了下半年樓市利好第一槍,這一次政策截止12月31日,補貼范圍和力度都很大。

        只要信心一天沒有恢復,救市的手就很難停下來。

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        今年值得關注的幾個現象

        2022年下半年的荊州樓市會怎么樣,誰也說不清,但從上半年的一些特別現象,趨勢,或許能得到一些啟示。

        上半年政策「卷」,樓市銷售也「卷」各種利好推動著大家買房,但也要注意樓市套路。

        打折、特價、補貼、低首付、0首付、送車位、送物業......這些都是樓市中常常出現的。如果是沒有隱形套路,實打實的優惠給你,對購房者來說自然是極好的。

        但也不是沒有「套路」暴雷,比如曾經許諾的補貼首付,首付分期免息等等,到最后補貼不了,首付分期也要購房者自己支付利息.....這些出現在其他城市比比皆是,購房者未雨綢繆也沒有壞處。

        前文也說了,只要信心一天沒有恢復,政策利好就不會見底。下半年政策還會逐漸發力,樓盤銷售也會越來越賣力,各位買房者們要注意,安全才是最重要。

        作為樓市的晴雨表,土拍自然不能忽視。

        先看全國情況,有數據顯示今年上半年,TOP100企業拿地規模同比下降60%,6月,50家代表房企拿地總額同比下降63.6%。

        這是什么概念?拿地金額和拿地規模的下降,說明在拿地方面房企整體偏向謹慎。

        在看看荊州的具體情況。

        上半年荊州土地市場僅掛牌2宗用地,1宗成功出讓,且還是商業用地,和去年同期相比,減少了8宗,而住宅用地今年還是零成交。

        去年的土地數據,2021年上半年,荊州土地市場共成交434.95畝,其中住宅用地有3宗,合計367.58畝,與2020年上半年相比也下降67.74%。

        盡管這半年來荊州土地供應減少,但土拍規則不斷優化,政策利好也出來了,從出讓的地塊的質量來看也是明顯提升。

        如今年唯一宗成功出讓的商業地塊,地塊位置看位于西干渠南側,園林路東面,出讓的方式也是通過網上掛牌方式;另一宗掛牌的住宅用地位于沙北片區,吾悅廣場正北方。但最終卻是雷聲大,雨點小。

        差不多近兩年的時間里,拿地房企從「膽大心細」快周轉模式,一下就變成了「謹慎」的模樣。

        原因無非資金,要知道只有大額現金流,才無法壓垮房企。

        基于土地市場,「城市更新」也是上半年甚至近兩年的大趨勢。有數據顯示最大規模棚改落戶沙北片區,63萬㎡4690戶,荊州開發區2022全年棚改征遷3514戶,這些還不是所有,城南片區等各區實際上都有。

        所以,這些也就意味著未來荊州樓市的一大趨勢:土地供應,新地塊和棚改「雙線」發力,地段論的產品只會越來越「卷」。

        還有一點,城市更新意味著會涉及到拆遷安置,按照慣例,拆遷補償,分為貨幣化補償和產權調換。

        也就是拆遷戶拿錢,或者拿房。兩者都是可能會促進新房、二手房市場的去庫存的。

        從成交,政策,土地,房企,到最后的客群,對接下來的市場進行了淺析。其實每個維度還可以繼續研究,但有些事情關鍵還得看市場怎么發展,在不同的時間節點采取不同的對應策略。

        作為購房者而言,還是那句話,按需選房,根據自己的經濟情況來買房。

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        文字編輯 | 荊州房姐?

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